这几天，网上流传的几张规划图让不少成都购房者心里慌了神。

用一句话总结就是：这份规划把购房者对成都楼市板块的看法整乱了。

以往你觉得很牛逼的区域，现在居然降级了。

以往你觉得不行的区域，现在竟然又提档了。

成都很大，大大小小的购房板块超过200个，买房时本就有些无从下手，现在新规划一出，买房人就更茫然了。

今天这篇文章，我就说一下我对这份规划的一些看法：

1、首先要去研究新版规划的真实性如何？

2、理性看待新版规划包含的三大争议。

3、规划随时在变，但成都现有的买房逻辑并没有本质变化。

01

网上流传的这几张截图，从水印来看，其全称应该是成都市国土空间总体规划（2021-2035年）送审稿。

但我在相关政府网站上，并没有找到原文，目前官方可以查到的国土空间规划一共有三份，成都规自局有两份，市政府官网有一份。

前两份是《成都市城市总体规划（2011-2020年）》概况和成都市国土空间总体规划（2020—2035年），后一份是《成都市城市总体规划（2016-2035年）》草案公示。

这三份规划都可以在相关政府网站上查到，具有很高的权威性。

从名称上看，流传的截图和规自局的成都市国土空间总体规划（2020—2035年）非常相似，只是时间略有不同。

但仔细查阅规划内容，发现两者在相关内容的描述上，其实完全不一样。

也就是说，这份流传的规划很有可能只是某个机构内部的研究课题，并没有得到官方的首肯。

目前能够找到和这份截图强相关的出处，正好是一份来自成都市规划设计研究院的专题研究报告。

里面提到了一句话：构建“1个核心城市+3个区域中心城市+8个郊区新城+N个新市镇+N个乡村社区”五级城乡体系。

巧合的是，流传的截图几乎就是对这句话详细的注解。

每个体系下包含哪些范围，每个区域都有哪些职能，它都做了非常详细的解释。

这就更好地印证了这份规划大概率就是成都市规划设计研究院的一个课题而已，并不能作为城市发展的指导性文件。

感兴趣的朋友，可以微信搜索查阅原文：

【项目分享】实施以提升空间利用效率为目标的空间结构调整专题研究报告——2021年院优二等奖

你可以把成都市规划设计研究院看作是政府的“智库”，他们每年都会针对城市发展进行各种课题研究，为政府建言献策。

但大家要明白，只有经过政府公示并审议通过的规划方案，才能拿来使用。

所以针对这份流传的规划截图，大家就当作是对成都未来规划方向的一个了解，不用去过度解读。

02

这份流传的新版规划之所以会有这么大的关注度，核心原因就在于它的争议很大。

它主要就包括两个内容：一是重新划定了成都的城乡体系，二是规划了未来的人口规模。

人口规模没啥争议，主要就是这个五级城乡体系争议最大。

按照这份规划，成都所有的区市县共分为五个层级：核心城市、区域中心城市、郊区新城、新市镇、乡村社区。

论资排辈，逐级递减，越往后地位越低。

这个体系里面有三个比较大的争议。

第一个争议：新川没有划进核心城市。

这个体系的第一梯队，包括绕城高速以内以及五城区绕城高速以外行政辖区和高新南区大源组团。

新川和大源同属高新南，大源划进了，而新川没有划进，给人的感觉就是新川档次低了。

甚至觉得新川连郊区的十陵、洪河、犀浦、大丰都不如，因为它们也划进了核心城市，而新川没有。

其实，你大可不必为新川焦虑。

这个版本的核心城市其实和2011版成都市总规几乎一模一样，当年同样没有把新川划进中心城区。

但10多年过去了，你敢说新川不如十陵、大丰吗？

在高新南的楼市板块中，新川确实只能排到第三，现阶段也是不如金融城和大源的，但论资金投入、产业引进、楼盘品质，它依然可以吊打核心城市90%以上的板块。

如果你因为新川没有划进核心城市，就看低它的价值，那只能说明你对成都楼市的认知还不到位。

第二个争议：天府新区居然和青白江沦为一个档次。

新版本的第二梯队，划分了三个区域，四川天府新区一体化区域、东部新区一体化区域、国际铁路港大港区一体化区域。

表面上看，天府新区好像成了最大的输家。

不仅核心城市没有把它划进去，而且还把它和青白江归为一个档次，城市地位似乎沦为二流。

我相信很多人看到这里，就会立马做出判断：天府新区彻底凉凉。

但问题是，天府新区可能凉吗？

之所以没有把天府新区划进核心城市，我认为更多还是从城市空间格局考量，现在的核心城市也好，以前的中心城区也罢，它们其实就是成都的老城区，你把天府新区划进老城区显然是不合适的。

从始至终，天府新区的定位都没有变，政府就是想把它打造为成都未来的新中心。

以后的城市格局，就是要在龙泉山以西形成两个核心，一个老城，一个天新。

青白江是提档了，但它依然无法和天府新区相提并论，只能说它的政治站位有所拔高，在楼市体系中，它还是处在末流。

拿买房来说，就算是只有100多万的预算，我宁愿去天府新区淘个二手，也不会去青白江选个新房。

第三个争议：温江郫都竟然变成了三圈层。

在以往各个版本的规划中，温江郫都要么是中心城区的一部分，要么是主城区的卫星城，其城市地位一直都比较稳固。

但在新版本的体系里，温江郫都和大邑蒲江等沦为一个档次，在现有的认知里，这就是三圈层。

三圈层在成都楼市，那就是完全不入流的板块，除了地缘人群关注外，根本无法承接核心城区的买房外溢。

但把温江郫都划入8个郊区新城，并不是把它们的价值等同，你从它们的城市功能定位就可以看出端倪。

温江和郫都的产业定位明显更高端，大邑蒲江等三圈层区域无法承接主城外溢，但温江郫都就完全可以。

温江的光华新城，郫都的蜀都新城，它们都是承接主城外溢的核心板块，楼市价值比其他三圈层区域起码高出几个档次。

所以，对于要在这两个区域买房的人来说，就不要过于担心它们的城市价值，至少在我们的粉丝群体中，关注这两个区域的人就不在少数。

03

成都的规划随时都在变，但现有的买房逻辑并没有本质变化。

城市总规更多是出于城市发展战略的考量，它要兼顾整座城市，各方协调，所以你会看到像青白江、东部新区这类区域，在城市中的政治站位会拔得非常高，但就楼市价值来说，它们可能还比不上温江郫都的核心区。

当前的买房逻辑依然是首选板块，再选楼盘。

成都市下辖12个市辖区、3个县、代管5个县级市，整体范围是非常广的，细分出来的楼市板块就更多了。

很多人看着成都地图会非常迷茫，不知道各个板块的价值，更不知道怎么去选择。

为了帮助大家去理解成都楼市，我们根据成都各个板块的配套资源、区域现状、发展前景等，将成都楼市划分了230个板块，并依次排列出五个梯队。

梯队越靠前，其价值就越大。

你可以用它为参考，去选择适合自己的板块，基本上不会出太大问题，至于楼盘怎么选，就需要具体问题具体分析。

微信后台上传的板块图会有压缩，需要这份板块地图的朋友，可以扫描私聊，添加好友后私发给你。

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