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长江商报消息●长江商报记者沈右荣

吴亚军的一个举动，引发地产圈轩然大波。于她而言，则是在豪赌未来。

30年间，从中国大西南重庆起步，吴亚军打造了一个近万亿资产的地产帝国。如今，她出人意料地将龙湖帝国的权杖交到了“仕官生”陈序平手中。她说，美的集团何享健的传承给了她很大启发。

在地产圈，吴亚军与王石、宋卫平齐名。地产老将宋卫平评价，吴亚军有男人气魄，又有女人的细腻，不吝啬将所有溢美之词送给她。

吴亚军有一句话广为流传，“泰坦尼克号撞到冰山的时候，再想调头已经来不及了”。如今，龙湖集团似乎还处在安全边际。

龙湖集团（00960.HK）是否真正完全安全，尚不得而知，而吴亚军模仿何享健交棒，则需要警惕“东施效颦”。

地产行业产业链条长，运作较为复杂，“黑铁时代”的地产正在洗牌。陈序平雄心勃勃，除了地产，他还提出未来20年的构想，那是另外一个千亿梦，将面临更为严峻的挑战。

地产江湖中闯出女首富

烫着微卷及肩头发，甜甜的微笑，网络照片上的吴亚军，看不出异于常人的特质。让人难以想到，她是一名从地产江湖中闯出来的中国女首富。

在中国女富豪榜单中，地产女富豪并不多见，依靠创业荣登富豪之位的更是凤毛麟角。吴亚军算得上是一个另类。

没有显赫的身世及积累，吴亚军属于白手起家。公开信息显示，1964年，吴亚军出生于重庆合川，幼时，母亲是名裁缝，父亲在当地供销社上班。少年时代，她的梦想是成为中国的“居里夫人”。1980年，16岁的吴亚军考入西北工业大学航海学院，就读于鱼雷动力装置专业，毕业后，进入重庆一家国营仪表厂当技术员。1988年，她转行至建设部城建司、重庆市建委联合主办的《中国市容报》做编辑记者。

在这的五年，工作的特殊性，让她积累了不少房地产领域资源。这，为其日后进军地产创造了条件。

与链家的创始人左晖有些类似，吴亚军下定决心进军地产，源于自身遭遇。当时，吴亚军在重庆买了套房，延期交房等系列不顺心让吴亚军眼前一亮——何不自己建房子，一定“有钱可赚”！

1995年，已经创业3年多的吴亚军转行，与中建科产业合资，成立了重庆中建科置业，正式涉足房地产业务，吴亚军持有45%股权。

也是在这一年，吴亚军揽下了重庆“小康住房示范项目”。首次自己真正建房，有了之前的不顺心，吴亚军一心一意要建造出让人满意的房子。

1997年，龙湖花园南苑项目首次开盘，售价1000元/平方米。尽管在当时属于高房价，但这一项目的房子卖得比大白菜还快，成了重庆地产的标杆项目，引发市场轰动。

后来，重庆中建科房地产更名为重庆龙湖，大股东中建工业集团逐渐退出，吴亚军全资控股。

2000年10月，龙湖花园西苑二期工程面世，1683套房源被抢购一空。龙湖开发的项目在重庆市场再度风靡。

吴亚军初尝成功，信心和决心大增，踌躇满志，5年内，龙湖领航重庆地产市场，10年，龙湖成为中国地产重要力量。

吴亚军预期实现了目标，2005年，龙湖地产营业收入20亿元，成为“西南之王”。紧接着，成都、北京……龙湖地产的脚步不断延伸，逐渐跻身中国地产前十。

2009年，龙湖集团登陆港股市场。借力资本市场，龙湖集团继续在全国攻城略地。2011年，吴亚军家族以420亿元财富登上胡润富豪榜，超过碧桂园的二代杨惠妍，成为中国白手起家女首富。

“盖房子就像骑自行车”

成长为中国女首富，吴亚军创造了不少奇迹，并保持了奇迹。

地产冠之以江湖，钢筋水泥交错中，波云诡谲，在地产界，带领拼杀的女性很少。杨惠妍算一个，其26岁时从父亲杨国强手中接过碧桂园，经营得有声有色。保利地产前董事长宋广菊也算一个，但不同于杨惠妍和宋广菊，吴亚军是从零起步，一路过关斩将，站上行业巅峰，打下了龙湖集团的一片地产江山。

探究吴亚军的成功秘籍，除了赶上了中国房地产蓬勃发展的黄金期外，吴亚军喜欢并擅长学习、有眼光、坚毅性格是重要因素。

公开消息称，吴亚军喜欢打篮球，乐于拼抢，且善于拼抢。凭着不服输的倔强劲，她不仅是学校篮球主力队员，还成为国家三级运动员。

喜欢篮球塑造了吴亚军坚毅、不服输的性格。母亲是名裁缝，这为吴亚军注入了天然注重细节的基因。

相传吴亚军对细节的追逐达到了意想不到的极致地步。公开报道称，吴亚军曾为了方便社区居民纳凉，从四川乐山找到一棵符合小区园景的大榕树。龙湖北京一项目建设时，吴亚军曾决定将已建好的栏杆砸掉重建，改为更亲水的台阶以欣赏风景。深圳万科高层林少洲参观龙湖地产的样板房时，脱下皮鞋换上了拖鞋进屋。出门时，他发现皮鞋被调整了方向，整齐摆放在门口。

在激烈的市场竞争中，往往是细节决定成败。追逐细节，龙湖集团开发的房子被冠以高质量、高品质之名。

绿城创始人宋卫平对“房产的美”有追求、不妥协，他曾说，在地产界，房子质量超过绿城的不多，龙湖算一个。

吴亚军擅长学习。早年，她常常跑到深圳，向万科的董事长王石请教，落得个王石女徒弟的头衔。这也给吴亚军留下了爱学习的好名声，她也因此积累了不少资源。

女强人，是外界对吴亚军的又一印象。在龙湖集团发展不顺利时，吴亚军表现出杀伐果断气魄，释放出巾帼不让须眉之气。相传，在龙湖集团内部，吴亚军也称呼员工为兄弟。

龙湖集团能跻身行业前十，还有个十分重要的因素，那就是去家族化。

吴亚军的前夫蔡奎，曾与吴亚军一起进军地产，2012年，二人离婚，蔡奎未在龙湖集团担任职务。而在龙湖地产在重庆市场崛起之时，吴亚军就给了蔡奎姐姐一笔钱，让其从龙湖退出。传言因为此事，蔡奎与吴亚军发生了激烈争吵。

吴亚军控制了龙湖集团适度扩张，她有一句在龙湖集团内部流传的名言，“盖房子就像骑自行车，慢而不倒比骑得快更难，盖房子需要更多风险平衡。”

因为激进，许家印、王文学、李思廉等地产大佬相继谢幕，绿地等也倍感压力，龙湖集团依然表现稳健。

这是吴亚军创造并保持的奇迹。

交班后新千亿之虞

吴亚军继续去家族化，模仿美的集团何享健交班给职业经理人。但是，接班的陈序平会是第二个方洪波吗？

早在2011年8月，龙湖集团上市第三年，吴亚军就辞去了CEO一职。

11年后的今年10月28日，龙湖集团宣布，吴亚军因年龄及身体原因，辞任公司执行董事、董事会主席，转任公司战略发展顾问。公司执行董事及首席执行官陈序平被委任为董事会主席。

在随后的投资者电话会议上，吴亚军详解交班事项。因常年的糖尿病和甲状腺等疾病，她精力上已有些力不从心，为了交班，已经准备了三年。2019年9月，吴亚军去美的集团交流学习，何享健完全把美的交给方洪波打理，美的的出色表现，让她吃惊。“两个没有血缘关系人，那种相互欣赏、相互尊敬、完全信任的关系，震撼了我。”吴亚军感慨。近三年，她一直在思考准备。至于选定的陈序平，她已经关注七八年了。

一句话，吴亚军交班恰逢其时，陈序平让她放心，龙湖集团是安全的。

那么，龙湖集团真的很安全吗？

近几年，龙湖集团的资产负债率不断攀升。2018年至2021年，公司总负债从3660.66亿元增至6537.73亿元，资产负债率从72.22%增至74.66%。今年上半年，总负债为6632.81亿元，资产负债率为74.61%。

当然，从三道红线来看，龙湖集团的净负债率55.3%，剔除预收款后的资产负债率68%，均符合要求。

问题在于，地产进入“黑铁时代”，龙湖集团能否挺住？以中期业绩为参照，2018年中期，公司毛利率、净利率分别为37.13%、24.34%，历经连续四年下降，今年上半年分别为21.25%、11.45%。

今年上半年，龙湖集团实现营业收入948.05亿元，同比增长56.4%，净利润为74.80亿元，较去年同期仅增加0.61亿元，增幅0.82%。

陈序平毕业于清华大学土木工程专业，2008年加入龙湖集团，任工程经理、项目经理等职位，2016年底，出任成都公司总经理。2021年7月，陈序平被任命为龙湖集团COO和地产航道总经理，执掌龙湖最为核心的板块。今年2月底，陈序平接替56岁的邵明晓，成为龙湖集团CEO。

美的集团主营家电，属于制造业，方洪波带领美的集团走过11年光阴，表现出色。目前，美的集团面临巨大挑战。

地产行业有别于制造业，更为复杂多变，陈序平能否成为吴亚军的“方洪波”，有待时间检验。

现年40岁的陈序平雄心勃勃，他为龙湖集团勾勒了未来5年、20年经营构想。未来五年，商业、租赁住房、空间服务、智慧营造四个经营性航道产生的利润占比要过半，收入占到整个集团的30%。二十年之后，地产之外的经营性收入目标要做到千亿。

房地产市场正在洗牌，房企正在谋变突围。未来20年，市场会有哪些变幻？新千亿究竟是目标，还是梦？龙湖集团的地产根基是否会动摇？

这些，都将是陈序平面临的挑战。

责任编辑：李昂